DPE F ou G : les questions que vos acheteurs vont poser (et ce qu'il vaut mieux avoir anticipé)
Depuis janvier 2025, les G ne peuvent plus être mis en location. Les acheteurs le savent. Voilà comment aborder le sujet sans perdre la vente.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Dans quelques années, les F suivront. La loi Climat et Résilience avance selon son calendrier, et les acheteurs — surtout ceux qui achètent pour louer — ont bien intégré l'information.
Ce changement a modifié quelque chose de subtil dans la relation agent-acheteur : l'acheteur arrive souvent mieux informé que le vendeur. Il a fait ses recherches. Il sait que rénover un logement G pour atteindre D coûte en moyenne entre 20 000 et 60 000 €, selon la nature du bâti et les travaux à engager. Et il va vous le demander.
« Est-ce que je peux encore le louer ? »
Pour un G : non, pas pour un nouveau bail depuis janvier 2025. Pour un F : oui pour l'instant, mais l'interdiction est programmée au 1er janvier 2028. Si votre acheteur est investisseur, il a deux ans pour rénover — ou pour ne pas acheter. Mieux vaut le dire clairement plutôt que de l'apprendre en week 8 du compromis.
Ce qui bloque les agents sur cette question, c'est la crainte de faire fuir l'acheteur. En pratique, un investisseur qui a compris la situation en amont est plus susceptible de tenir son offre qu'un investisseur qui découvre les contraintes après avoir signé le compromis.
« C'est quoi le coût de rénovation ? »
Vous n'êtes pas maître d'œuvre, et c'est une bonne chose de le rappeler. Mais vous pouvez diriger vers les bons outils : France Rénov' propose un simulateur, l'ANAH publie des barèmes selon le revenu du ménage. Ce que vous pouvez dire, c'est l'ordre de grandeur selon le type de logement et l'année de construction : une maison des années 70 mal isolée, c'est souvent 40 à 80 000 € pour passer de G à C. Un appartement en immeuble haussmannien, ça dépend presque entièrement de ce que la copropriété décide de faire collectivement.
« MaPrimeRénov' couvre quelque chose ? »
Oui — et les montants ont encore changé en 2024. Pour une passoire thermique, les aides peuvent couvrir jusqu'à 70 % d'un bouquet de travaux pour les ménages les plus modestes, beaucoup moins au-dessus d'un certain revenu. Mais MaPrimeRénov' nécessite de passer par un professionnel RGE, les délais d'instruction sont réels (compter 4 à 6 mois avant versement), et la réforme de 2024 a modifié les règles d'éligibilité. Ce n'est pas votre rôle de le chiffrer à la place de l'acheteur — mais dire « les aides existent, voilà où se renseigner » est différent de ne rien dire.
« Le DPE affiché en annonce, c'est le bon ? »
Cette question cache une autre : est-ce qu'il est récent ? Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Un DPE entre juillet 2021 et décembre 2022 était valide jusqu'à fin 2024 selon les conditions de la réglementation de transition. Si le vôtre date de 2019, il faut en commander un nouveau avant de lancer la vente — pas après que l'acheteur le demande au moment du compromis.
Un DPE refait en cours de vente, c'est en moyenne deux à trois semaines de délai supplémentaire. Et si le nouveau résultat est différent de celui qui figurait en annonce, ça génère une tension inutile avec l'acheteur.
« Vous pensez que ça va se vendre quand même ? »
C'est la vraie question, et c'est celle qui demande la plus grande honnêteté. Un logement G dans certains marchés tendus se vend quand même — les acheteurs intègrent la décote et ça se négocie. Dans un marché moins liquide, c'est plus compliqué parce que l'acheteur a d'autres options sans cette contrainte.
La DVF (base des valeurs foncières) permet de regarder les ventes récentes similaires dans la commune et de voir si les prix ont tenu sur ce type de bien. C'est le seul terrain factuel que vous ayez — et c'est beaucoup plus utile qu'une estimation à l'intuition.